1、一种情况系单个业主以其并非合同缔约一方为由进行抗辩。最高人民法院颁布的《 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》( 2009 年10 月1 日起实施，以下简称《物业司法解释》 ）第一条明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故此类抗辩，法院不予支持。

    2、第二种抗辩理由，系业主以物业服务合同已经到期这种情况下，物业服务合同到期，而业委会未聘请新的物业服务企业，也未与原企业续签合同，原企业继续为小区提供事实物业服务的情况，对此法律未做明确规定。笔者认为，应援引《合同法》 第37 条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，认定成立事实合同关系。可资借鉴的参考依据有二：( 1 ) 2008 年最高人民法院在《 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》 第六条中曾规定：物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除物业服务合同的，应在三个月之前通知对方当事人（2 ）上海市高院民一庭在2002 年3 月19 日《 关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》 中认为：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》 第236 条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期业主委员会或物业管理企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同，但应提前三个月通知对方。
    3、还有一种抗辩理由，即业主以“合同终止后，物业服务企业拒不退出”为由进行抗辩的。此情形，不同于第二种情形，物业服务企业存在“强制服务”之虞，不符合合同法平等、自愿的基本旨趣，根据最高人民法院《物业司法解释》 第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

文 / 上海市金茂律师事务所 万波