实践中，业主不交纳物业费，提出的抗辩理由十有八九都是物业服务企业提供的服务质量不达标.对此争议，上海市高院民一庭《 关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》 中作出解答称：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可对物业管理费的交纳行使抗辩权。如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。从上海市法院系统近些年的生效判例看，审判思路并不统一，分歧明显，举例说明如下：

案例：贺某某与上海星泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案
    上海星泰物业管理有限公司向贺某某催缴物业费及滞纳金。贺某某杭辩：小区消防通道被堵影响业主生命安全，上海星泰物业管理有限公司的服务不到位。上海市第二中级人民法院认为，上诉人贺某某作为昆泰大厦业主理应支付物业管理费用，贺某某在审理中所述不能成为其拒付物业管理费的理由。

案例：陈某某与上海宝通物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案
    上海宝通物业管理有限公司向施某某催缴物业费。陈某某杭辩称：上海宝通物业管理有限公司未尽物业合同中的义务，其各项不作为行为严重侵害了包括上诉人在内的全体业主的利益。上海市第二中级人民法院认为，陈某某在审理中所述不能成为其拒付物业管理费的理由，其中涉及全体业主公共利益部分内容可以向小区业主委员会反映并与上海宝通物业管理有限公司进行沟通。

案例：上海某管理有限公司诉某酒店公寓管理（上海）有限公司物业服务合同纠纷案
    原告是淡水湾花园小区的物业服务公司，向被告催缴物业费。被告杭辩称：原告没有按照前期物业管理服务合同第四条的规定履行职责。卢湾法院后认定：对于被告辩称原告没有按照前期物业管理服务合同第四条的规定履行职责，因被告对此杭辩未提供证据，而原告的举证却证明其履行了物业服务职责，因此，本院对被告该杭辩不予采信。

纵览上述案例可以发现，司法实践中，多数法院是不支持业主质量不达标抗辩的，而且多数直接以“抗辩理由不成立”为由，少数以“抗辩证据不充分”为由予技术性驳回。从以上几个方面，我们窥一斑可见全豹，业主拖欠物业费的抗辩理由往往多种多样，法院处理方式也不径相同，物业服务企业除了练好内功，提高物业服务质量外，还应当擅于区分不同情况，用足、用好法律这一保护手段，维护自身及全体业主的合法权益。

文 / 上海市金茂律师事务所 万波