《 物业管理条例》 、《 建设部关于试行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》中均明确要求从事物业管理的人员应当取得《 岗位合格证书》 《 物业管理企业资质管理办法》 对物业服务企业管理相应物业所应具备的资质等级作出了划分。在物业费纠纷案件中，很多业主即以物业服务企业资质不符合、物业服务企业聘用的人员没有上岗证书等为由进行抗辩。

笔者认为，对此抗辩理由，不应简单认定合同无效，而应具体问题具体分析。首先，业主大会（业委会）在选聘物业服务企业时，负有一定的审查义务，不排除有时业主大会（业委会）事先明知物业服务企业的资质和上岗证书情况，将不利责任一味加于物业服务企业身上，未必妥当。其次，资质和上岗证书并一定代表相应的管理能力和水平，如物业服务企业有证据证明其实际管理业绩不逊于法定和约定标准时，免除业主的缴费义务，令得业主获得不当利益，殊为不当。应注意的是，应当允许物业服务企业通过事后补救的方式弥补资质和上岗证书欠缺的瑕疵。下面介绍一则上海二中院的案例：

案例：曹某某与上海凯得物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷上诉案。
    该案中，凯得物业向曹某某催缴物业费及滞纳金。曹某某提出：凯得物业在未取得资质证书前即与开发商签订了前期物业管理服务合同，该合同应属无效。上海市第二中级人民法院审理后认为，虽然凯得公司在与开发商签订前期物业管理服务合同时，凯得公司的物业管理企业资质仍在审批阶段，但事后其已于2004 年8月4日取得了三级物业管理企业资质，其物业管理能力已得到相关政府部门的认可，相关合同瑕疵已得到补正，故合同应认定有效。

文 / 上海市金茂律师事务所 万波