实践中，业主以“承诺免收物业服务费”的情形主要有两种情况：一是开发商作为售房的优惠条件，在售楼广告或预（销）售合同中承诺业主可以免交入住后一定时间的物业服务费；二是物业服务企业（多数是前期物业服务企业）在开发商承诺的基础上，以自己的名义承诺免收业主入住后一定时间的物业服务费对上述第一种情形，物业服务企业作为独立法律主体，开发商无权代物业服务企业作此承诺，应属于《合同法》 第五十一条规定的“无权处分”行为，对物业服务企业无约束力，业主抗辩理由不能成立。
    对上述第二种情形，实践中存在一定争议。笔者认为，物业小区公共部位的管理，是由全体业主按建筑面积的比例共同出资承担的，物业服务费并不是物业服务企业的收入，相反很大一部分是投入物业维护管理的各种消耗物业服务企业擅自决定部分人不承担物业服务费，总额就会减少，用于消耗于公共部位管理的经费就会减少，这种承诺侵害了合同以外的第三人的合法权益。依据《合同法》 第52 条“恶意串通，损害第三人利益而签订的合同，合同无效”的规定，物业服务企业的承诺，应当视为无效当然，根据《合同法》 第五十八条对无效合同的处理规则，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，一般认为物业服务企业对该承诺的无效负有主要责任，在业主应予缴付物业费的同时，物业服务企业应从属于其自身的业务收入中对业主承担相应的赔偿责任。
   当然，如果第三方已代业主支付了相应的物业费，且该部分物业费的免收并不会减少用于物业服务区域内管理经费的，该承诺方可予确认其法律效力。

文 / 上海市金茂律师事务所 万波